THE 5 STEPS FOR ISSUING TITLE DEEDS IN CYPRUS

(Greek follows)

1. Planning Permit
2. Building Permit
3. Certificate of Final Approval
4. Division Permit
5. Issuance of Title Deed

Let's now see in detail what each of the 5 steps is about:

1. The Planning Permit is the initial approval for any building development. Its issuance means that the development meets the provisions and standards of the Town Planning Authority. What is considered in the planning application is the use of the development and its size. By use we mean the type of development, i.e. if it is a residence, offices, hotel, etc. The size on the other hand is determined by the Building Density and the Coverage Density. The town planning permit is issued by the Town Planning Authorities which are the local town planning offices or by the Town Halls of the big cities. The application for a planning permit precedes the application for a building permit.

2. Building Permit: In order to build, demolish, construct, extend, modify, repair or change the use of real estate in the Republic of Cyprus, after securing a planning permit, one must obtain a building permit from the competent local authority depending on the location of the property property: for example from the Municipality, or the Community Council of the community in which the real estate is located.

3. Certificate of Final Approval: The Certificate of Final Approval of a building is the document that certifies that the building was erected based on the approved architectural plans and studies. It is the final stage of the licensing procedures in Cyprus and only takes place once all the construction works are finished. Its issuance constitutes the final certification that the building was erected in accordance with the Building Permit, therefore the competent authority responsible for its issuance is the Municipal Authority. 

There are three types of Final Approval Certificates that can be issued for buildings:
a. Certificate of Final Approval (without any remarks)
b. Certificate with Remarks
c. Certificate of Unauthorized Works

The certificate is issued after the owner's request to the authorities and after the authorities’ check on the site that the building was erected based on the plans of the approved building permit.

4. Division Permit: This is the licensing process by which two or more owners can divide their property. Through division, each of the co-owners can obtain a separate Title Deed and exploit their property independently, without the approval of others, whether we are talking about the separation of apartments, plots or houses in a complex. In the division permit they also clarify which storerooms, yards and parking spaces belong to each property so that the separate titles are issued correctly after the land registry. There are two types of separation, vertical and horizontal separation. The certificate is issued after the owner's request to the authorities and in some cases if the authorities check on site that the building was erected based on the plans of the approved building permit.

5. Separate Title Deed: Title deeds are necessary to prove the registration of a property and who owns it. It can be land or even a building. The buildings under construction do not have a separate property title but hold a share on the land, until the process of issuing a title by the Land Registry as we describe is completed. The Separate Property Title is issued after a simple application of the owner to the Land Registry online, where he attaches all the previous permits we mentioned and the approved plans to his application. It takes about a year to review the file and issue the title since the file will go through several departments within the Land Registry such as the valuations department, the surveying department and the new title registration department.

ΤΑ 5 ΒΗΜΑΤΑ ΓΙΑ ΕΚΔΟΣΗ ΤΙΤΛΟΥ ΣΤΗ ΚΥΠΡΟ

1. Πολεοδομική Άδεια 

2. Άδεια Οικοδομής

3. Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης

4. Άδεια Διαχωρισμού

5. Έκδοση Τίτλου Ιδιοκτησίας

Ας δούμε τώρα αναλυτικά τι αφορά το κάθε ένα από τα 5 βήματα:

1. Η Πολεοδομική Άδεια είναι η αρχική έγκριση για οποιαδήποτε οικοδομική ανάπτυξη. Η έκδοση της σημαίνει ότι η ανάπτυξη πληρεί τις πρόνοιες και πολιτικές των Σχεδίων Ανάπτυξης. Αυτό που εξετάζεται στην πολεδομική αίτηση είναι η χρήση της ανάπτυξης και το μέγεθος της. Λέγοντας χρήση εννοούμε το είδος της ανάπτυξης, δηλαδή εάν είναι κατοικία, γραφεία, ξενοδοχείο κτλ. Το μέγεθος από την άλλη προσδιορίζεται με τον Συντελεστή Δόμησης και το Ποσοστό Κάλυψης. Η έκδοση της πολεοδομικής άδειας γίνεται από τις Πολεοδομικές Αρχές που είναι τα επαρχιακά γραφεία πολεοδομίας ή από τα Δημαρχεία των μεγάλων πόλεων. Η αίτηση για πολεοδομική άδεια προηγείται της αίτησης για οικοδομική άδεια.

2. Άδεια Οικοδομής: Για να κτίσει, κατεδαφίσει, κατασκευάσει, επεκτείνει, τροποποιήσει, επιδιορθώσει ή αλλάξει κάποιος τη χρήση υποστατικών στην Κυπριακή Δημοκρατία, μετά την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας, πρέπει να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής από την αρμόδια τοπική αρχή ανάλογα με την τοποθεσία της ακίνητης περιουσίας: πχ. από το Δήμο, ή το Κοινοτικό Συμβούλιο της κοινότητας στην οποία βρίσκεται η ακίνητη περιουσία.

3. Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης: Το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης μιας οικοδομής είναι το έγγραφο που πιστοποιεί ότι η οικοδομή ανεγέρθηκε βάσει των εγκεκριμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων και μελετών. Αποτελεί το τελικό στάδιο των διαδικασιών αδειοδότησης στην Κύπρο και γίνεται μόνο εφόσον τελειώσουν όλες οι κατασκευαστικές εργασίες.  Η έκδοση του αποτελεί την τελική πιστοποίηση ότι η οικοδομή ανεγέρθηκε σύμφωνα με την Οικοδομική Άδεια, για αυτό και υπεύθυνη Αρμόδια Αρχή για την έκδοση του είναι η Οικοδομική Αρχή. Μπορούν να εκδοθούν τριών ειδών Πιστοποιητικά Τελικής Έγκρισης για τις οικοδομές:

a. Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης (χωρίς σημειώσεις)

b. Πιστοποιητικό με Σημειώσεις

c. Πιστοποιητικό μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών

Το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη προς τις αρχές και εφόσον οι αρχές ελέγξουν επί τόπου ότι η οικοδομή ανεγέρθηκε με βάσει τα σχέδια της εγκεκριμένης άδειας οικοδομής.

4. Άδεια Διαχωρισμού: Ο διαχωρισμός είναι η διαδικασία αδειοδότησης μέσω της οποίας δύο ή περισσότεροι ιδιοκτήτες μπορούν να μοιράσουν την ιδιοκτησία τους.  Μέσω του διαχωρισμού ο κάθε ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να αποκτήσει ξεχωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας και να εκμεταλλευτεί την ιδιοκτησία του ανεξάρτητα, χωρίς την έγκριση άλλων, είτε μιλάμε για διαχωρισμό διαμερισμάτων, οικοπέδων ή σπιτιών σε ένα συγκρότημα. Στην άδεια διαχωρισμού ξεκαθαρίζουν και ποιες αποθήκες και χώροι στάθμευσης ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα για να βγουν σωστά οι ξεχωριστοί τίτλοι πιο μετά από το κτηματολόγιο. Υπάρχουν δύο είδη διαχωρισμού, ο κάθετος και ο οριζόντιος διαχωρισμός. Το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη προς τις αρχές και εφόσον οι αρχές ελέγξουν επί τόπου ότι η οικοδομή ανεγέρθηκε με βάσει τα σχέδια της εγκεκριμένης άδειας οικοδομής.

5. Ξεχωριστός Τίτλος ιδιοκτησίας: Οι τίτλοι ιδιοκτησίας είναι απαραίτητοι για να αποδειχθεί η εγγραφή ενός ακινήτου και ποιος το κατέχει. Μπορεί να είναι γη ή και κτίριο. Τα κτίρια υπό ανέγερση δεν έχουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας αλλά κατέχουν μερίδιο πάνω στη γη, μέχρι να διακπαιρεωθεί η διαδικασία έκδοσης τίτλου από το Κτηματολόγιο όπως περιγράφουμε. Ο Ξεχωριστός Τίτλος ιδιοκτησίας εκδίδεται μετά από μια απλή αίτηση του ιδιοκτήτη προς το Κτηματολόγιο ηλεκτρονικά πια, όπου και επισυνάπτει όλες τις προηγούμενες άδειες που αναφέραμε και τα εγκριμένα σχέδια ηλεκτρονικά. Χρειάζεται περίπου ένας χρόνος για να ελεγχθεί ο φάκελος και να εκδοθεί ο τίτλος αφού ο φάκελος θα περάσει από πολλά τμήματα μέσα στο Κτηματολόγιο όπως μεταξύ άλλων το τμήμα εκτιμήσεων, τη χωρομετρία και το τμήμα εγγραφής του νέου τίτλου.